Tenerife nebo Dubaj? Srovnání dvou nejžhavějších realitních trhů očima evropského investora

Investice do zahraničních nemovitostí se během posledních let staly jedním z nejviditelnějších trendů mezi českými investory. Důvodů je mnoho: rostoucí ceny bytů v ČR, touha diverzifikovat majetek mimo domácí trh, možnost kombinovat investici s rekreací, a také přání mít “druhý domov v teple”, který zároveň vydělává. Inflace v posledních letech navíc výrazně posílila obecný zájem o nemovitosti jako o bezpečný uchovatel hodnoty.

Češi si pro své investice v současné době vybírají několik populárních destinací: Dubaj, pevninské Španělsko, Kypr, Bali, Chorvatsko a samozřejmě Kanárské ostrovy, zejména Tenerife. Zatímco některé destinace lákají na nízké daně nebo rychlé výnosy, jiné staví na stabilitě, právní jistotě a dlouhodobé poptávce.

V tomto článku porovnáme Tenerife s dalšími oblíbenými destinacemi pro investice do nemovitostí, především se však zaměříme na Dubaj. Ta se v posledních letech těší obrovské popularitě a působí jako “hvězda” realitního trhu. Ale je zde skutečně o co stát? A nabízí Dubaj investorům to, co slibuje její vyšperkovaný marketing?

Proč Češi investují do zahraničních nemovitostí

Češi čím dál častěji obracejí svou pozornost k zahraničním realitním trhům. Důvodů je několik a většinou se vzájemně doplňují. Velká část investorů hledá druhý domov v příjemné lokalitě, kam mohou pravidelně jezdit, trávit zde dovolenou a současně mít do budoucna možnost nemovitost výhodně zhodnotit. Druhou silnou motivací je snaha využít nemovitost jako investiční nástroj – tedy koupit jí výhradně kvůli pronájmu a generování stabilního pasivního příjmu.

Zahraničí láká také proto, že v mnoha populárních destinacích lze pořídit nemovitosti za ceny, které jsou pro řadu Čechů dostupnější než současné realitní nabídky v Praze nebo v nejžádanějších českých regionech. Navíc právě v zahraničních lokalitách bývá často snazší dosáhnout vyššího výnosu z pronájmu, ať už díky celoroční turistické sezóně či rychlejšímu růstu hodnoty nemovitostí.

Pro mnohé investory je tedy nákup nemovitosti v zahraničí vidinou příjemného životního stylu, diverzifikace majetku a atraktivního finančního zhodnocení. Právě proto dnes tolik Čechů hledá možnosti, jak propojit investici s destinací, která nabízí víc než jen marketingový příběh, ale skutečný dlouhodobý potenciál.

Dubaj: pozlátko, na kterém si investor snadno vyláme zuby

Dubaj je v posledních letech jednou z nejčastěji skloňovaných destinací mezi českými i evropskými investory. Sociální sítě ji vykreslují jako ráj realitního byznysu – místo, kde se daně neplatí, výnosy rostou raketově a moderní projekty vyrůstají doslova před očima. Město působí dynamicky, sebevědomě a nabízí přesně to, co mnoho investorů hledá: rychlé výsledky a pocit, že jsou součástí něčeho velkého.

Jenže každá mince má dvě strany. A právě u Dubaje je důležité odlišit pečlivě budovaný marketing od reality.

Co Dubaj nabízí (a proč to zní tak dobře)

Dubaj na první pohled působí jako investiční sen. Láká na nulovou daň z příjmu i z nemovitosti, což se zdá jako ideální prostředí pro generování čistého zisku bez složité administrativy. K tomu se přidává masivní developerská výstavba, díky níž mají investoři pocit, že se nacházejí uprostřed realitního boomu, kde stačí koupit byt „na papíře“, chvíli počkat a následně profitovat z růstu hodnoty. Mnoho projektů nabízí nízké vstupní zálohy a rozložené splátky, což budí dojem dostupné investice i pro ty, kteří by si v jiných zemích nákup nemovitosti dovolit nemohli.

Dalším magnetem je image města. Dubaj dlouhodobě investuje miliardy do svého PR – od ikonických budov přes luxusní hotely až po obrovské infrastruktury, které mají potvrzovat, že jde o centrum světové modernity a nekonečných možností. Sociální sítě a influenceři pak tento obraz násobí: prezentují Dubaj jako místo, kde každý může uspět a kde nemovitosti „jen rostou“.

Výsledkem je prostředí, které na papíře vypadá téměř dokonale. Jenže právě tato dokonalost je často postavena více na očekávání a marketingu než na skutečné poptávce a stabilitě trhu. A to je zásadní rozdíl, který by měl každý investor zvážit, než se pro Dubaj rozhodne.

Vysoké riziko přehřátí trhu

Přestože Dubaj působí na první pohled jako realitní ráj, mnoho analytiků dlouhodobě upozorňuje, že místní trh vykazuje znaky výrazného přehřátí. Když se realitní trh přehřeje, znamená to, že ceny rostou rychleji, než reálná poptávka či příjmy obyvatel. Takový růst je dlouhodobě neudržitelný. Jakmile se poptávka zpomalí, například kvůli ekonomickému výkyvu, poklesu zájmu investorů nebo zvýšené výstavbě, trh obvykle projde výraznou korekcí. Ceny padají, prodeje se zastavují a investoři, kteří nakupovali v době nejvyššího růstu, mohou utrpět ztráty.

V případě Dubaje se taková korekce už několikrát odehrála. Nejvýraznější byla po roce 2009, kdy v důsledku globální finanční krize klesly ceny nemovitostí o desítky procent. Další oslabení následovalo mezi lety 2014–2016, tentokrát kvůli poklesu cen ropy a zpomalující ekonomice regionu. V obou obdobích prudký růst vystřídal náhlý propad a mnozí investoři museli čekat roky, než se trh alespoň částečně zotavil.

Většina prodejů probíhá ve fázi výstavby

Specifikem dubajského trhu je extrémně vysoký podíl tzv. off-plan projektů – tedy prodejů nemovitostí, které ještě neexistují. Investoři tak kupují jednotky “na papíře” a čekají, až budou dokončeny. Na jednu stranu to umožňuje nižší vstupní kapitál a postupné splácení, na druhou stranu to s sebou nese značná rizika. Po dobu výstavby totiž nemovitost negeneruje žádný příjem, a investor tak musí spoléhat na to, že trh zůstane příznivý i za několik let.

Dalším problémem je likvidita hotových nemovitostí. Jakmile je byt konečně dostavěn, dostává se na trh v okamžiku, kdy zároveň probíhá prodej desítek či stovek nových projektů. Hotové jednotky tak konkurují bytům s modernější výstavbou, agresivními platebními plány a silným marketingem developerů. Ve výsledku se tak hotové byty často prodávají hůře a někdy i za nižší ceny, než by investor očekával. To je zásadní rozdíl oproti trhům, kde již existující nemovitosti mají stabilní poptávku a hodnotu.

Život v Dubaji není pro každého

Zatímco fotografie mrakodrapů, pláží a luxusních hotelů vytvářejí dojem dokonalého místa k životu, každodenní realita může být pro mnoho Evropanů překvapivě náročná. Dubaj je město postavené především pro klima extrémního horka – což v praxi znamená, že téměř veškerý život se odehrává uvnitř klimatizovaných prostor. V letních měsících je venkovní pohyb téměř nemožný, teploty přesahují čtyřicítky a město je zaplaveno vlhkostí a prachem. To zásadně ovlivňuje kvalitu života i dlouhodobý zájem o trvalé bydlení.

K tomu se přidává urbanismus orientovaný výhradně na automobily. Mimo centra města je chůze nepohodlná nebo dokonce nemožná, veřejná doprava nepokrývá většinu území a běžné denní fungování se bez auta jednoduše neobejde. Pro mnoho Evropanů zvyklých na kompaktní města, dostupnou infrastrukturu a jednoduché přesouvání je to výrazná komplikace.

Kulturní prostředí Dubaje může být dalším faktorem, který ovlivňuje to, zda je pro investory a dlouhodobé rezidenty skutečně atraktivní. Přestože město působí moderně a otevřeně, stále je součástí islámského světa a mnohá pravidla, zvyky a společenské normy se od evropských výrazně liší. Některé aspekty běžného života tak nejsou tak volné či samozřejmé, jak jsme zvyklí v Evropě, a ne každému tento styl vyhovuje. Pro část lidí může být adaptace snadná, pro jiné náročná.

Shrnutí: atraktivní, ale vysoce spekulativní trh

Dubaj působí na první pohled velmi atraktivně, ale velká část jejího realitního trhu stojí spíše na očekávání a marketingu než na stabilní dlouhodobé poptávce. Přehřáté ceny, vysoký podíl projektů ve výstavbě, potenciál výrazné korekce i specifické životní podmínky z ní dělají destinaci, která je vhodná spíše pro krátkodobou spekulaci než pro bezpečnou investici. Pro investory, kteří hledají předvídatelnost a stabilní výnosy, může být Dubaj svou povahou riskantní volbou.

Proč je Tenerife a Kanárské ostrovy dlouhodobě bezpečnější volbou

Tenerife představuje přesný opak toho, co často vidíme u rychle rostoucích a marketingově silných destinací. Trh je zde stabilní, předvídatelný a stojí na reálné dlouhodobé poptávce, nikoliv jen na ,,hype’’ efektu. Kanárské ostrovy jsou součástí Španělska, a tedy i Evropské unie, což samo o sobě přináší investorům vysokou míru právní ochrany, transparentnosti a spolehlivosti procesů. A právě kombinace práva, životního stylu a stabilní poptávky dělá z Tenerife jednu z nejbezpečnějších možností, kam v Evropě dlouhodobě uložit kapitál.

Právní jistota a ochrana investora v rámci EU

Jedním z největších rozdílů mezi investicí ve Španělsku a v Dubaji je právní prostředí. Španělsko má velmi přesně definovaný systém převodů nemovitostí, který vychází z evropské legislativy a chrání kupujícího při každém kroku. Veškerý prodej musí proběhnout přes notáře, který kontroluje nejen identitu stran, ale i právní čistotu nemovitosti, včetně zápisu v katastru, dluhů či věcných břemen. Díky tomu investor přesně ví, co kupuje, a minimalizuje rizika spojená s právní nejistotou.

U novostaveb je standardem bankovní garance na všechny platby, které investor hradí v průběhu výstavby. To znamená, že když developer z nějakého důvodu projekt nedokončí, peníze se vrací zpět kupujícímu – což je ochrana, která v Dubaji není samozřejmostí. Právě tahle transparentnost je důvodem, proč se evropský realitní trh považuje za mnohem bezpečnější.

Další významnou výhodou je, že pro občany EU není potřeba pro nákup nemovitosti ani pro dlouhodobý pobyt ve Španělsku žádné vízum. Stačí mít NIE číslo (identifikační číslo cizince) a dodržet základní administrativu. Pro Evropany je tak vlastnictví nemovitosti na Kanárech prakticky stejně jednoduché jako v jakékoliv jiné zemi Unie.

V Dubaji naproti tomu vízový systém funguje na základě sponzorství a času – vízum je navázáno buď na zaměstnání, nebo na hodnotu zakoupené nemovitosti, a jeho platnost není trvalá.

Silný a dlouhodobě stabilní turistický trh

Tenerife má něco, co v Evropě prakticky nemá obdoby – skutečně celoroční turistickou sezónu. Díky stabilnímu klimatu, s teplotami držící se po celý rok mezi 20 a 28 stupni, sem míří turisté v zimě, v létě i mimo hlavní sezónu. Ostrov ročně navštíví přibližně 7 milionů lidí, což je obrovské číslo vzhledem k velikosti ostrova i jeho populaci. 

Tato neustálá poptávka vytváří pevný základ pro investice do nemovitostí určených k pronájmu. Zatímco většina evropských destinací pracuje se sezónností a výnosy závisí na několika měsících v roce, Tenerife nabízí stabilní obsazenost a předvídatelný tok turistů po všech 12 měsíců. Je to jeden z důvodů, proč výnosy z pronájmů bývají konzistentní a proč trh není tak náchylný k velkým výkyvům. Silný turistický sektor se tu navíc drží dlouhodobě – ne díky trendu, ale díky geografii, klimatu a udržitelné infrastruktuře.

Opravdová rozmanitost a kulturně bližší životní styl

Tenerife není pouze dovolenkovým letoviskem, ale také plnohodnotným místem k životu. Nabízí něco, co spousta jiných investičních destinací postrádá, a sice opravdovou rozmanitost. Na jednom ostrově se střídají písečné i sopečné pláže, horské hřebeny, tropické lesy, klidná koloniální města, surfovací pláže i moderní zázemí s evropským životním standardem. Díky tomu sem míří nejen turisté, ale i lidé, kteří se rozhodnou na ostrově dlouhodobě žít. Tenerife je kulturně i společensky Evropě bližší než mnoho jiných slunečných destinací a životní styl zde odpovídá tomu, na co jsou Češi i další Evropané zvyklí – volnost, bezpečí, demokracie, otevřenost a skutečná komunita.

To vše vytváří prostředí, kde se nejen dobře žije, ale také dobře investuje. Lidé se sem rádi vrací, ať už jako turisté nebo rezidenti, což zvyšuje poptávku po bydlení i pronájmech. Tenerife tak není “uměle” vytvořená destinace, ale organicky fungující celek s autentickým způsobem života.

Reálné sekundární trhy a hotové nemovitosti

Jednou z největších výhod Tenerife je silný sekundární trh – tedy trh již existujících, zabydlených a často i dlouhodobě pronajímaných nemovitostí. Investor zde nemusí kupovat projekt „na papíře“ ani čekat několik let, než se dočká hotové stavby. Většina transakcí se odehrává u dokončených bytů a apartmánů, které mají historii, reálné fotografie, recenze hostů i prokazatelnou obsazenost. To umožňuje analyzovat skutečné výnosy, nikoliv teoretické projekce developerů. Zároveň je prodej hotových nemovitostí na Kanárských ostrovech poměrně rychlý, protože poptávka po bydlení, jak turistickém, tak dlouhodobém, je stabilní. Tento model výrazně snižuje riziko investorů a dává mnohem větší jistotu než spekulativní trhy založené převážně na budoucích projektech.

Reálné výnosy bez extrémních rizik

Výnosy z nemovitostí na Tenerife obvykle nebývají přehnané ani nafouknuté marketingem, naopak jsou dlouhodobě stabilní a reálně dosažitelné. V turistických zónách se výnosy u krátkodobých pronájmů běžně pohybují mezi 8–12 % ročně, což je možné díky celoroční obsazenosti a vysokému zájmu evropských turistů. U dlouhodobých pronájmů dosahují výnosy zpravidla 5–8 %, což je v evropském kontextu velmi solidní. Důležité je, že tyto výnosy nejsou spojeny s dramatickými výkyvy trhu ani s rizikem náhlého propadu, jako je tomu u některých rychle rostoucích destinací. Tenerife nabízí stabilitu, kterou investoři oceňují – předvídatelný trh, konzistentní poptávku a ekonomické prostředí, které nestojí na spekulaci, ale na skutečném životě a každodenním provozu ostrova.

Tenerife vs. Dubaj: přehledné srovnání

Když se podíváme na oba trhy vedle sebe, je patrné, že stojí na zcela odlišných základech. Zatímco Dubaj láká na rychlý růst a agresivní marketing, Tenerife těží z dlouhodobé stability, evropského prostředí a reálné poptávky. Níže najdete jasné a praktické porovnání hlavních rozdílů.

Pro koho je vhodná investice v Dubaji a pro koho investice na Tenerife?

Ačkoliv se obě destinace často ocitají ve stejných diskusích o zahraničních nemovitostech, ve skutečnosti cílí na úplně jiné typy investorů. 

Dubaj bývá atraktivní pro ty, kteří hledají rychlou spekulaci, mají vysokou toleranci k riziku a jsou připraveni přijmout možnost výrazných výkyvů hodnoty. Je vhodná pro investory sledující krátkodobý růst, ochotné nakupovat projekty ve výstavbě a spoléhat na to, že současný trend bude pokračovat. Pro někoho může být tento dynamický a rychle se měnící trh vzrušující příležitostí; je však nutné počítat s tím, že nejde o bezpečnou ani předvídatelnou variantu.

Naopak Tenerife je ideální volbou pro investory, kteří preferují stabilitu a hledají dlouhodobý, realistický výnos bez dramatických rizik. Ostrov nabízí hotové nemovitosti s prokazatelnými výnosy, vysokou poptávkou a právní jistotou, kterou přináší prostředí Evropské unie. Je to řešení pro ty, kteří chtějí investici kombinovat i s osobním využitím, případně chtějí vlastnit nemovitost v destinaci, která je kulturně blízká, bezpečná a příjemná pro celoroční pobyt. 

Dubaj je tak spíše pro spekulanty a odvážné hráče, zatímco Tenerife pro investory, kteří chtějí mít klidný spánek a dlouhodobě udržitelný výnos

Jak si Tenerife vede ve srovnání s ostatními populárními destinacemi?

Tenerife se často objevuje na seznamech nejzajímavějších míst pro investici do nemovitosti, ale rozhodně není jedinou volbou, kterou čeští investoři zvažují. Na trhu se kromě Dubaje objevují i další destinace – od pevninského Španělska přes Kypr až po Bali nebo Chorvatsko. Každá z nich má své výhody, ale zároveň i limity, které je dobré znát. A právě z tohoto širšího pohledu lze pochopit, proč Tenerife dlouhodobě vyčnívá nad ostatními.

Pevninské Španělsko: krásné, ale sezónní

Pevninské Španělsko je tradičním favoritem českých investorů. Není se čemu divit, místa jako Costa del Sol, Costa Blanca nebo Barcelona nabízejí výbornou infrastrukturu, dostupnost a oblíbenost mezi turisty. Úroveň služeb je vysoká, právní prostředí totožné s Kanárskými ostrovy a nákup nemovitosti je administrativně jednoduchý.

Výzvou je však silná sezónnost. Většina pevninských lokalit má hlavní turistickou sezónu omezenou na několik měsíců – typicky červen až září. Výnosy z krátkodobých pronájmů jsou tak výrazně koncentrované do určité části roku a obsazenost mimo hlavní sezónu může být nízká. Z tohoto důvodu se mnoho investorů uchyluje k dlouhodobým pronájmům, které sice nabízejí stabilitu, ale také nižší výnos ve srovnání s Tenerife.

Dalším faktorem je i vyšší konkurence. Pobřeží pevninského Španělska je doslova poseté apartmány, letovisky a velkými bytovými komplexy, což často snižuje možnost skutečně vyniknout. Místa jako Costa del Sol navíc zaznamenala v posledních letech výrazný růst cen a výnosnost tím pádem může klesat.

Tenerife má proti tomu jednu zásadní výhodu: celoroční turistickou poptávku, která umožňuje dosahovat výnosů po celý rok, a nikoliv jen během několika letních měsíců. K tomu se přidává i další významný faktor – Kanárské ostrovy mají oproti pevninskému Španělsku nižší daně, zejména díky vlastní daňové soustavě a nižší sazbě nepřímé daně IGIC. Pro investory to znamená nejen vyšší čistý výnos, ale také dlouhodobě výhodnější provozní náklady při správě pronájmů.

Kypr: stabilní, klidný, ale trhem omezený

Kypr je oblíbený pro své příjemné klima, rozšířenější používání angličtiny, daňově přátelské prostředí a také relativně jednoduchou administrativu při nákupu nemovitosti. Má však jeden zásadní limit – je to malý trh. Turismus zde sice funguje dobře, ale sezónnost je vyšší než na Kanárských ostrovech a výnosy nejsou tak konzistentní.

Bali: exotika s vysokým potenciálem… ale ještě vyšším rizikem

Bali je často vnímáno jako ráj digitálních nomádů a turistů, ale investičně je situace složitější. Cizinci zde ve skutečnosti nemohou přímo vlastnit pozemky, a proto se používají komplikované struktury jako „nominee“ smlouvy, které nejsou bez rizika. Trh je silně závislý na turistickém sektoru a pandemie ukázala, jak rychle může vše zkolabovat. Infrastruktura je navíc nerovnoměrná a kvalita výstavby se může výrazně lišit. Bali může být krásné, může nabízet zajímavý výnos, ale není to stabilní evropská investice.

Chorvatsko: blízké a oblíbené, ale silně sezónní

Chorvatsko je ideální pro osobní rekreaci, ale investičně má několik specifik. Turistická sezóna je zde velmi krátká – v realitě tři až čtyři měsíce. V letní sezóně je zájem ohromný, ale mimo sezónu poptávka rapidně klesá. Trh je navíc velmi konkurenční, protože je zde mnoho majitelů nabízející apartmány ke krátkodobému pronájmu. To snižuje potenciální výnosy a činí investici méně stabilní.

Tenerife jako dlouhodobě nejrozumnější volba

Když se podíváme na všechny aspekty – stabilitu realitního trhu, právní prostředí, možnosti výnosu, kulturní blízkost i kvalitu života – vychází Tenerife a celé Kanárské ostrovy jako jedna z nejvyváženějších a nejbezpečnějších destinací pro investici do nemovitosti. Zatímco Dubaj nabízí rychlý růst a silný marketing, je zároveň zatížena vysokou nejistotou, sezónními extrémy a trhem, který stojí spíše na očekáváních než na dlouhodobé poptávce. Pevninské Španělsko, Kypr, Chorvatsko či Bali mají své kouzlo, ale vždy jim chybí některý z klíčových pilířů – ať už jde o celoroční turistický ruch, nižší daňové zatížení, nebo stabilní evropské právní prostředí.

Tenerife naproti tomu kombinuje vše podstatné: bezpečnou evropskou jurisdikci, dostupné ceny v porovnání s mnoha jinými trhy, reálnou poptávku po pronájmech, rozmanitý životní styl a příjemné klima po celý rok. Je to místo, které není závislé na krátkodobých trendech, ale stojí na pevných základech. A právě proto představuje dlouhodobě racionální volbu pro investory, kteří hledají jistotu, stabilní výnos a nemovitost, kterou mohou nejen pronajímat, ale také naplno užívat.

Pokud i vás Tenerife zlákalo jako ideální destinace pro investici, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám pomůžeme najít nemovitost, která bude odpovídat vašim představám i investičním cílům.